האם בית מעוצב משפיע על הערכת שווי דירה ע”י שמאי?

מזל טוב, אתם ניצבים בפני רכישת או מכירת דירה, הבית מעוצב עם מיטב החידושים והירידה לפרטים  אך לדאבונכם אינכם יודעים את המחיר האמיתי שלו.
אם גם אתם קוראים את המילים הללו ומהנהנים בהסכמה זכרו כי אתם לא לבד, ולא די בהסתכלות על הקנקן מבחוץ על מנת לאמוד את ערכו. הערכת שווי דירה היא תחום של מומחים אשר הנם בעלי ידע מקצועי מתאים להערכה נבונה, מקיפה ומדויקת עבור הנכס.

שמאי מקרקעין לביצוע הערכות שווי

חוות דעת מקיפה לפני רכישה או מכירה של נכסים הינה תחום עיסוקו של שמאי מקרקעין. לפני כל ביצוע עסקה במקרקעין כדאי להתייעץ עם איש המקצוע המתאים על מנת לערוך בדיקה מקיפה של הנכס. הערכת שווי דירה כוללת ביקור בנכס המדובר, הזמנת כל המסכים הרלוונטיים מלשכת רישום המקרקעין, בדיקת תכניות בניין עיר (תב”ע), זכויות בנייה בדיקת תיק בנייה ומצב רישוי. לאחר שנבדקו כל המסמכים יחד עם סקירה מקיפה של אזור המגורים וביקור (אחד או יותר) בנכס תכתב חוות דעת שמאית מפורטת. כמובן כי לעובדה כי הבית מתוחזק ברמה גבוהה, מעוטר במגוון החידושים הטכנולוגים ומעוצב בידי אנשי מקצוע יהיה גם חלק באומדן השווי של הנכס.

הערכת שמאי – למה אני צריך את זה?

אומדן שווי שוק של נכס יכול לעשות את ההבדל במחיר, הבדל שיכול להתבטא בעשרות/מאות אלפי דולרים ואף יותר עבור עסקה בודדת.
אין זה מספיק לדעת בכמה מכר השכן את הנכס שלו (מדד שמשמש מוכרים וקונים רבים) שכן, אין שני בתים הזהים לחלוטין במבנה החיצוני, בעיצוב הפנימי ובכל הזכויות, ההיתרים, ההיטלים והמיסים החלים עליהם.
בין השירותים הניתנים על ידי השמאי ניתן למצוא: שמאות והערכת שווי לדירות, מגרש לבניה, קרקע חקלאית, בתי מגורים צמודי קרקע.
הערכת השמאי מפרטת ביתר שאת את המצב התכנוני של הנכס (ליקויי בנייה, מגבלה תכנונית, תכנית בניין עיר ואף קיומם של צווי הריסה), זכויות בנייה אשר יקנו אופציות עתידיות, מצב חוקי ומשפטי של הנכס (האם הנכס נבנה כדין, האם קיימים היתרי בנייה, האם חלים עיקולים על הנכס, אימות בעלות וכד’) מצב פיזי של הנכס (לא די במבט עיניים והתרשמות מהגדר הססגונית המקיפה את הנכס ומקנה לו מראה עיצובי חדשני) וכמובן תחשיב מדויק ומפורט לאומדן השווי של הנכס.
יתר על כן, כאשר מבצעים הערכות שווי יש לזכור כי ישנם היטלים ומיסים שיחולו בעת המכירה/הרכישה וגם הם חלק מההערכה. במקרים רבים יש צורך בבדיקת מיסוי מקרקעין, בדיקה אשר תשפוך אור על הצפוי בעת מימוש הזכויות בנכס.

הערכת שווי דירה מיטבית

בשורה התחתונה רוצה לדעת רוכש את הערך האמיתי של הדירה (ולשלם פחות עבורה) וכל מוכר רוצה להעלות את שווי הדירה על מנת למקסם את העסקה. מבחינת זווית הראייה של המוכר ודאגה לאינטרסים שלו יהיה נכון עבורו להשקיע במצב הפיזי של הדירה על מנת להביאה למצב אידיאלי. עיצוב הדירה בעזרת השקעה מינימלית יכול להעלות את ערכה בצורה משמעותית. מנקודת מבטו של הקונה, יהיה זה נכון לשאוף למחיר מינימלי עם מבט עתידי לעבר השבחת הנכס ומקסום הרווח. אך זכרו כי כמו בכל עסקה, על מנת שזו תיסגר על הצד הטוב יותר (ללא תביעות עתידיות ועצירת עסקה בעיצומה) יש צורך בהערכה מדויקת ואין מנוס מביצוע הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי שבקיא בכל רזי הפרטים והמסמכים הקשורים לנכס.

זכרו כי לא די במבט או מחירו של השכן מכיוון שאין וודאות כי הינם כוללים את האפשרות להשבחת הנכס בעתיד, את הערכת הזכויות לבנייה המקושרות לנכס ואת תכנית בניין העיר הרלוונטית לנכס המסוים. כל אלה יחד עם קריטריונים נוספים דוגמת תכנית פיתוח עתידית של האזור, זכויות בנייה וכד’ יכולים להוות פרמטרים מרכזיים בקביעת שווי השוק האמיתי של הנכס וכמובן יספקו פרספקטיבה רחבה יותר על הנכס והתמורה הצפויה ממנו.